Direito de preferência locatício: como funciona na venda do imóvel?

O problema: o proprietário decide vender o imóvel comercial alugado e o empresário locatário descobre, tarde demais, que poderia ter tido prioridade para comprá-lo, ou é surpreendido por um novo dono sem nunca ter sido consultado sobre a venda.

A regra geral: o direito de preferência locatício garante ao locatário de imóvel comercial a prioridade para adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros, sempre que o locador decidir vender ou ceder o bem durante a vigência do contrato de locação.

A solução prática: conhecer o prazo legal para exercer a preferência, os requisitos formais da notificação que o locador deve enviar, e as consequências caso esse direito seja desrespeitado na venda do imóvel.

O papel do advogado: orientar locadores sobre como notificar corretamente o locatário antes de vender o imóvel, e atuar em nome de locatários que tiveram esse direito violado, inclusive com ações judiciais para haver perdas e danos ou adjudicação compulsória do bem.

Dona Célia alugava havia doze anos o imóvel onde funcionava sua papelaria. Um dia, recebeu a notícia de que o prédio havia sido vendido para um investidor, sem que ela tivesse sido sequer consultada. Indignada, ela procurou orientação jurídica e descobriu que o direito de preferência locatício deveria ter sido respeitado pelo antigo proprietário, que era obrigado por lei a oferecer o imóvel a ela antes de vendê-lo a terceiros, nas mesmas condições de preço e pagamento.

O que é o direito de preferência locatício e quando ele se aplica?

De forma geral, o direito de preferência locatício está previsto na Lei do Inquilinato e assegura ao locatário de imóvel comercial (ou residencial) a prioridade para adquirir o bem alugado, sempre que o proprietário decidir vendê-lo, doá-lo em pagamento, ou ceder seus direitos a terceiros durante a vigência do contrato. Na prática dos tribunais, o que costumamos ver é que muitos locadores desconhecem essa obrigação e acabam vendendo o imóvel diretamente a terceiros, expondo-se a disputas judiciais que poderiam ser evitadas com uma simples notificação prévia ao locatário.

Como o locador deve notificar o locatário sobre a venda?

Para exercer corretamente o direito de preferência locatício, a notificação deve ser feita por escrito, de forma inequívoca, informando todas as condições da proposta de venda: preço, forma de pagamento, prazo e demais elementos essenciais do negócio. É essa notificação que dá início à contagem do prazo para o locatário exercer, ou não, o direito de preferência locatício. Um erro muito comum que vemos no dia a dia é o locador notificar de forma vaga ou incompleta, o que pode ser questionado judicialmente e até invalidar a preferência exercida por terceiros.

Qual é o prazo para o locatário exercer a preferência?

Sobre o prazo do direito de preferência locatício, a lei estabelece 30 dias, contados do recebimento da notificação, para que o locatário manifeste interesse em adquirir o imóvel nas condições oferecidas. Se o locatário permanecer em silêncio ou recusar expressamente a proposta dentro desse prazo, o locador fica livre para vender o bem a terceiros, sem necessidade de nova notificação, desde que a venda ocorra nas mesmas condições informadas originalmente.

O que acontece se o locador vender o imóvel sem notificar o locatário?

Quando o direito de preferência locatício é desrespeitado, o locatário prejudicado tem duas opções principais: pedir perdas e danos pelo prejuízo sofrido, ou requerer judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel, ou seja, assumir a propriedade do bem nas mesmas condições em que foi vendido a terceiros. Essa segunda opção, porém, só é possível quando o contrato de locação estiver registrado no cartório de imóveis e o locatário ingressar com a ação dentro do prazo de seis meses da alienação.

É necessário registrar o contrato de locação para ter esse direito?

O direito de preferência locatício existe independentemente de registro do contrato. No entanto, o registro em cartório é o que garante ao locatário a possibilidade de buscar a adjudicação compulsória do imóvel, e não apenas indenização por perdas e danos, caso o direito seja violado. Por isso, em nossa experiência de mais de 14 anos de prática jurídica, recomendamos sempre que empresários locatários avaliem o custo-benefício de registrar contratos de locação de longo prazo, especialmente quando o ponto comercial tem grande relevância estratégica para o negócio.

O direito de preferência se aplica em caso de penhora ou leilão do imóvel?

Não, essa é uma exceção importante ao direito de preferência locatício: ele é aplicável a alienações voluntárias, como venda e dação em pagamento. Em hastas públicas, leilões judiciais decorrentes de execução ou penhora, e em casos de sucessão hereditária, esse direito de preferência específico da locação não se aplica da mesma forma, embora outras regras processuais possam eventualmente proteger interesses do locatário em situações pontuais.

Como o locatário empresário pode se preparar para exercer a preferência?

Para se preparar bem para exercer o direito de preferência locatício, manter as finanças organizadas e, se possível, já avaliar previamente a viabilidade de financiamento ou capital disponível para uma eventual compra é uma estratégia recomendada para empresários que valorizam o ponto onde estão instalados. Isso porque o prazo de 30 dias para exercer o direito de preferência locatício costuma ser curto para reunir recursos do zero, e negociar com bancos ou investidores exige tempo de análise que o locatário nem sempre tem quando a notificação chega de surpresa.

O que fazer se o locatário não tem interesse em comprar o imóvel?

Se o locatário não tiver interesse ou condições de exercer o direito de preferência locatício, o ideal é formalizar essa recusa por escrito, respondendo à notificação recebida. Isso evita dúvidas futuras sobre se o prazo foi cumprido corretamente e agiliza a venda para o locador, preservando a boa relação entre as partes até o fim do contrato ou eventual desocupação. Vale lembrar que a venda do imóvel para terceiros não extingue automaticamente o contrato de locação em vigor, protegido pelo princípio de que a venda não rompe a locação quando o contrato preenche determinados requisitos, tema relacionado à locação de ponto comercial de forma mais ampla.

Como calcular se vale a pena exercer o direito de preferência?

Antes de decidir se vai exercer o direito de preferência locatício, algo que exige planejamento, o empresário deve avaliar diversos fatores além do preço oferecido: o valor de mercado do imóvel em comparação com a proposta recebida, os custos de uma eventual reforma ou adequação futura, a importância estratégica daquele ponto para a continuidade do negócio, e as condições de financiamento disponíveis. Um erro muito comum que vemos na prática é o locatário decidir apressadamente, sem consultar um avaliador imobiliário ou sem simular as condições de financiamento junto a instituições financeiras antes do prazo de 30 dias se esgotar.

Também vale considerar o histórico de valorização da região e o tempo restante do contrato de locação vigente. Em muitos casos, adquirir o imóvel elimina a insegurança de futuras negociações de renovação contratual e reajustes de aluguel, o que pode compensar financeiramente mesmo quando o preço de compra parece, à primeira vista, elevado para o momento do negócio.

Quais erros os locadores mais cometem ao vender o imóvel alugado?

Além de deixar de notificar formalmente o locatário, outro erro recorrente é o locador vender o imóvel por condições diferentes das informadas na notificação, sem oferecer novamente a preferência ao locatário. Se o preço final de venda for menor, ou as condições de pagamento mais vantajosas do que as originalmente comunicadas, o direito de preferência locatício deve ser oferecido novamente, já que a proposta muda substancialmente em relação à primeira notificação.

Também é comum o locador confundir a notificação do direito de preferência com uma simples comunicação informal, como uma conversa verbal ou mensagem de texto sem os elementos essenciais do negócio. Na prática dos tribunais, esse tipo de comunicação informal costuma não ser suficiente para caracterizar o cumprimento da obrigação legal, expondo o locador a riscos de questionamento judicial futuro por parte do locatário prejudicado.

O locatário pode negociar as condições da proposta recebida?

O direito de preferência locatício garante ao locatário a prioridade nas mesmas condições oferecidas a terceiros, mas isso não impede que ele tente negociar diretamente com o locador antes de formalizar a resposta à notificação. Nada impede, por exemplo, que o locatário proponha um prazo de pagamento diferente ou solicite ajustes específicos, desde que o locador concorde. Se não houver acordo, porém, o locatário só pode exercer a preferência nas condições exatamente informadas na notificação original, sob pena de a proposta ser considerada recusa tácita.

O direito de preferência se aplica também a locações verbais?

Sim, o direito de preferência locatício não depende de contrato escrito para existir, aplicando-se também a locações verbais devidamente comprovadas por outros meios, como recibos de pagamento de aluguel, testemunhas ou comportamento das partes ao longo do tempo. Na prática dos tribunais, o que se observa é que a ausência de contrato escrito dificulta a comprovação da relação locatícia em caso de disputa, mas não afasta, por si só, o direito à preferência quando a locação puder ser demonstrada por outros meios de prova.

Um erro muito comum que vemos no dia a dia é o empresário locatário, sem contrato formalizado, deixar de reunir provas mínimas da relação de locação (como comprovantes de pagamento consistentes ao longo dos anos), o que pode dificultar significativamente eventual disputa judicial envolvendo o direito de preferência locatício em caso de venda do imóvel.

Conclusão: conhecer a preferência locatícia protege o patrimônio do negócio

O direito de preferência locatício é uma proteção legal importante, tanto para o locatário que deseja continuar no imóvel como proprietário, quanto para preservar a transparência na relação entre locador e locatário durante todo o contrato de locação comercial.

Ignorar essa obrigação pode gerar sérios riscos para o locador, incluindo ações judiciais de adjudicação compulsória que resultam na perda do imóvel vendido a terceiros. Para o locatário, desconhecer esse direito significa perder, silenciosamente, uma oportunidade real de adquirir um ponto comercial já consolidado, com clientela e localização estratégica construídas ao longo dos anos.

O acompanhamento jurídico nesse tipo de operação faz diferença concreta, seja para orientar o locador sobre como notificar corretamente antes de vender, seja para garantir ao locatário que seu direito de preferência seja respeitado em toda a extensão prevista em lei.

Se você é locador e pretende vender um imóvel comercial alugado, ou é locatário e recebeu uma notificação de venda, o mais seguro é buscar orientação jurídica especializada antes de qualquer decisão. Uma notificação bem formalizada, ou uma resposta bem fundamentada, evita disputas judiciais custosas no futuro.

Perguntas frequentes sobre direito de preferência locatício

O que é o direito de preferência locatício?

Explicando de forma direta, o direito de preferência locatício é a prioridade legal que o locatário tem para comprar o imóvel alugado, nas mesmas condições oferecidas a terceiros, quando o locador decide vendê-lo.

Qual é o prazo para exercer esse direito?

O locatário tem 30 dias, a partir do recebimento da notificação formal, para manifestar interesse em adquirir o imóvel nas condições informadas.

O que acontece se o locador não notificar o locatário?

O locatário pode pedir perdas e danos, ou, se o contrato estiver registrado em cartório, requerer a adjudicação compulsória do imóvel em até seis meses.

É preciso registrar o contrato para ter direito de preferência?

Não é necessário para ter o direito, mas o registro é indispensável para poder requerer a adjudicação compulsória do imóvel em caso de violação.

Esse direito vale em leilões judiciais?

Não. O direito de preferência locatício aplica-se a vendas voluntárias, não alcançando hastas públicas ou execuções judiciais do imóvel.

A venda do imóvel encerra automaticamente o contrato de locação?

Não necessariamente. Contratos que preenchem certos requisitos legais permanecem válidos mesmo com a venda, protegendo o locatário até o fim do prazo contratado.

O locatário precisa justificar se recusar a compra?

Não é obrigatório, mas é recomendável formalizar a recusa por escrito, evitando dúvidas futuras sobre o cumprimento do prazo legal.

Esse direito se aplica também a locações residenciais?

Sim, o direito de preferência é previsto de forma geral na Lei do Inquilinato, aplicando-se tanto a locações comerciais quanto residenciais.

Fonte oficial

Para consultar a íntegra da legislação sobre locações, acesse a Lei 8.245/1991 no site do Planalto.