Ação de despejo comercial: como funciona e quando cabe?

O problema: o locador quer retomar o imóvel comercial, ou o locatário está inadimplente ou descumprindo o contrato, e nenhuma das partes sabe exatamente qual caminho jurídico seguir para desocupar o imóvel de forma legal e segura.

A regra geral: a ação de despejo comercial é o instrumento judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para retomar um imóvel alugado quando há inadimplência, término do prazo contratual, infração de cláusulas ou necessidade do uso próprio pelo locador.

A solução prática: reunir a documentação do contrato, notificar formalmente a outra parte quando exigido por lei, e ingressar com a ação de despejo comercial no prazo e na forma corretos, o que evita nulidades e atrasos no processo.

O papel do advogado: avaliar a causa de pedir mais adequada, calcular corretamente os valores em atraso quando houver, conduzir o processo com liminar de desocupação quando cabível, e orientar tanto locadores quanto empresários locatários sobre seus direitos durante o litígio.

Dona Regina alugava o imóvel onde funcionava uma loja de roupas havia oito anos. Depois de três meses sem receber o aluguel, ela tentou negociar diretamente com o lojista, sem sucesso. Preocupada em perder ainda mais dinheiro e sem saber como retomar o espaço legalmente, ela procurou orientação jurídica e descobriu que a ação de despejo comercial por falta de pagamento poderia, inclusive, ser cumulada com a cobrança dos valores atrasados no mesmo processo, evitando que ela precisasse entrar com duas ações separadas.

Quando cabe a ação de despejo comercial?

De forma geral, a ação de despejo comercial cabe em diversas situações previstas na Lei do Inquilinato: falta de pagamento do aluguel e encargos, término do prazo contratual sem renovação, descumprimento de cláusulas contratuais (como uso indevido do imóvel ou sublocação não autorizada), necessidade de reforma urgente determinada pelo poder público, e retomada para uso próprio do locador em determinadas hipóteses. Na prática dos tribunais, o que costumamos ver é que a grande maioria dos casos de despejo comercial decorre de inadimplência, mas cada causa de pedir tem exigências processuais próprias que precisam ser observadas com cuidado.

Como funciona o despejo por falta de pagamento?

Quando o locatário empresário deixa de pagar o aluguel, o locador pode ajuizar a ação de despejo comercial cumulada com cobrança dos valores em atraso. A lei permite que o locatário evite o despejo pagando a dívida integral (aluguéis, encargos, juros, multa e honorários advocatícios) dentro do prazo para contestar, faculdade conhecida como purgação da mora. Esse direito, porém, só pode ser exercido uma vez a cada período de doze meses, o que impede que o locatário use a purgação repetidamente como estratégia para atrasar pagamentos.

É possível conseguir liminar para desocupação do imóvel comercial?

Sim, em hipóteses específicas a lei autoriza a concessão de liminar para desocupação em até 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária, mediante caução. Isso ocorre, por exemplo, quando o contrato já venceu e não houve renovação, quando há descumprimento de acordo de desocupação amigável anteriormente firmado, ou em casos de sublocação não autorizada. Um erro muito comum que os locadores cometem no dia a dia é não reunir previamente a documentação necessária para pleitear essa liminar, perdendo tempo valioso no processo.

Quais documentos são necessários para ajuizar a ação de despejo comercial?

Antes de ajuizar a ação de despejo comercial, é indispensável reunir o contrato de locação assinado (ou prova da relação locatícia, quando verbal), comprovantes de pagamento e de inadimplência, notificações extrajudiciais eventualmente enviadas, e o comprovante de propriedade ou de legitimidade do locador para figurar no polo ativo. Quando a causa de pedir envolve infração contratual, também é necessário demonstrar de forma clara qual cláusula foi descumprida e como isso foi constatado.

O locatário empresário tem direito de defesa na ação de despejo?

Sim. O locatário citado na ação de despejo comercial tem prazo legal para apresentar contestação, podendo alegar, por exemplo, pagamento já realizado, vício na notificação, direito à renovação compulsória do contrato (quando preenchidos os requisitos da ação renovatória), ou mesmo discutir o valor cobrado. Um ponto que vemos com frequência na prática forense é o empresário que, por desconhecer seus direitos, deixa de apresentar defesa adequada e perde a oportunidade de negociar condições mais favoráveis dentro do próprio processo.

Quanto tempo demora uma ação de despejo comercial?

O tempo de tramitação de uma ação de despejo comercial varia conforme a complexidade do caso, a existência de liminar, e o volume de processos na vara cível competente. Em geral, quando não há liminar, o processo de ação de despejo comercial pode levar de seis meses a mais de um ano até a expedição do mandado de desocupação, especialmente se houver recursos. Já nos casos em que a liminar é deferida, a desocupação pode ocorrer em poucas semanas, o que reforça a importância de reunir corretamente os requisitos legais logo no início da ação.

O que acontece se o locatário não desocupar voluntariamente o imóvel?

Concluída a ação de despejo comercial em favor do locador, se o locatário não desocupar o imóvel no prazo determinado, o locador pode requerer o cumprimento forçado do despejo, com apoio de oficial de justiça e, se necessário, força policial. Em nossa experiência de mais de 14 anos de prática jurídica, recomendamos sempre que o locador documente detalhadamente o estado do imóvel no momento da desocupação forçada, para evitar disputas futuras sobre eventuais danos ou bens deixados no local.

Qual a diferença entre despejo comercial e despejo residencial?

Embora ambos sigam a mesma lei, existem particularidades importantes. No despejo comercial, o locatário costuma ter direitos adicionais ligados à continuidade da atividade empresarial, como a possibilidade de ação renovatória quando o contrato preenche determinados requisitos (prazo mínimo, mesmo ramo de atividade, contrato escrito). Além disso, a retomada de um imóvel comercial frequentemente envolve discussões sobre o chamado fundo de comércio, ou seja, o valor agregado ao ponto pela clientela e reputação construídas ao longo dos anos, o que não existe da mesma forma em locações residenciais.

Na prática dos tribunais, o que se observa é que os juízes tendem a analisar com mais cuidado os impactos econômicos do despejo comercial sobre a atividade empresarial, especialmente quando envolve muitos empregados ou grande volume de clientes, ainda que isso não afaste o direito do locador de retomar o imóvel nas hipóteses legais.

Quais cuidados o empresário locatário deve ter para evitar o despejo?

Manter o pagamento do aluguel em dia é o cuidado mais óbvio, mas não o único. É importante também respeitar rigorosamente as cláusulas contratuais sobre uso do imóvel, sublocação, realização de reformas e destinação comercial do espaço. Um erro muito comum que vemos no dia a dia é o empresário que altera o ramo de atividade do estabelecimento sem comunicar o locador ou sem verificar se o contrato permite essa mudança, o que pode configurar infração contratual e abrir espaço para uma ação de despejo comercial mesmo estando em dia com os pagamentos.

Outro ponto de atenção é a comunicação formal com o locador sempre que houver dificuldade financeira temporária. Buscar uma renegociação por escrito, antes da inadimplência se acumular, costuma evitar que o processo de despejo sequer chegue a ser ajuizado, preservando a relação comercial e reduzindo custos para ambas as partes.

Vale a pena negociar antes de entrar com a ação de despejo comercial?

Sim, sempre que possível, mesmo depois de já protocolada a ação de despejo comercial. Um acordo extrajudicial bem redigido, com prazo de desocupação e eventual parcelamento de dívidas, costuma ser mais rápido e menos custoso do que o trâmite judicial completo da ação de despejo comercial. Ainda assim, é fundamental que esse acordo seja formalizado por escrito, com cláusulas claras sobre consequências do descumprimento, para que, se necessário, sirva de prova em eventual ação judicial futura. Empresários que buscam entender melhor a relação contratual da locação também podem se interessar por aprofundar o tema da locação de ponto comercial, que trata das obrigações de cada parte desde o início do contrato.

O que é a caução exigida nas liminares de despejo comercial?

Quando o juiz concede liminar em uma ação de despejo comercial, geralmente exige que o locador preste caução, ou seja, uma garantia financeira que assegura ao locatário eventual indenização caso, mais adiante, fique comprovado que o despejo não era devido. Essa caução costuma corresponder a alguns meses de aluguel e é depositada judicialmente, funcionando como proteção para ambas as partes durante o trâmite do processo.

Para o locador, calcular corretamente o valor da caução e reunir a documentação que comprova o direito à liminar é essencial para que o pedido não seja indeferido por falta de requisitos formais. Um erro muito comum é o locador subestimar a importância dessa etapa, atrasando a concessão da liminar e, consequentemente, a desocupação do imóvel.

Como o valor da causa é calculado na ação de despejo comercial?

O valor da causa em uma ação de despejo comercial costuma corresponder à soma dos aluguéis vencidos, encargos, multas contratuais e, quando cabível, uma estimativa de aluguéis vincendos até a efetiva desocupação. Esse cálculo é relevante não apenas para fins processuais, como definição de competência e custas, mas também para o próprio locatário avaliar o real impacto financeiro de uma eventual condenação, o que costuma influenciar a decisão sobre negociar ou seguir com a defesa judicial.

Um erro muito comum que vemos no dia a dia é o locador subestimar esse valor, deixando de incluir encargos acessórios previstos em contrato, o que pode gerar necessidade de emenda à inicial e atraso na tramitação da ação de despejo comercial. Por isso, reunir previamente todos os extratos e comprovantes de cobrança evita retrabalho logo no início do processo.

Conclusão: agir com estratégia protege o negócio de ambas as partes

A ação de despejo comercial é um instrumento jurídico poderoso, mas que exige atenção a prazos, documentos e requisitos legais específicos para cada causa de pedir. Tanto o locador que busca retomar seu imóvel quanto o empresário locatário que precisa se defender ganham quando entendem, desde o início, quais são as regras do jogo.

Agir sem orientação nesse tipo de processo custa caro. Locadores que ajuízam ações sem a documentação correta perdem tempo com emendas e indeferimentos. Locatários que não apresentam defesa adequada perdem a chance de negociar prazos, parcelar dívidas ou até reverter o despejo quando há direito à renovação do contrato. Em ambos os casos, o prejuízo financeiro e operacional para o negócio pode ser evitado com planejamento.

O acompanhamento de um advogado experiente em locação comercial faz diferença concreta, porque envolve não apenas o ajuizamento ou a defesa da ação em si, mas a análise estratégica de qual caminho é mais rápido e vantajoso para preservar o negócio, seja ele do locador ou do locatário.

Se você está enfrentando uma situação de inadimplência, descumprimento contratual ou necessidade de retomar seu imóvel comercial, o caminho mais seguro é buscar orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão precipitada. Uma ação bem-instruída evita retrabalho, reduz custos e protege o patrimônio do seu negócio.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo comercial

O que é uma ação de despejo comercial?

É o processo judicial usado pelo locador para retomar um imóvel comercial alugado, seja por inadimplência, término de contrato, infração contratual ou outras hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

Quanto tempo o locatário tem para desocupar após a sentença?

O prazo padrão é de 30 dias após a sentença, mas pode ser reduzido para 15 dias em hipóteses de liminar, ou estendido conforme decisão judicial em casos específicos.

É possível evitar o despejo pagando a dívida em atraso?

Sim, por meio da purgação da mora, que permite ao locatário quitar integralmente o débito antes da sentença, uma vez a cada doze meses.

O locador pode pedir liminar de desocupação?

Sim, em hipóteses específicas previstas em lei, como término de contrato sem renovação ou descumprimento de acordo de desocupação, mediante caução.

Como funciona a defesa do locatário em uma ação de despejo?

O locatário pode apresentar contestação alegando pagamento, vício na notificação, direito à renovação contratual ou outros argumentos cabíveis dentro do prazo processual.

O despejo comercial pode ser cumulado com cobrança de dívida?

Sim, é comum e recomendável cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso no mesmo processo, evitando ações separadas.

O que acontece se o locatário não sair após a decisão final?

O locador pode requerer o cumprimento forçado do despejo, com apoio de oficial de justiça e, se necessário, força policial para a desocupação.

É possível negociar antes de entrar com a ação judicial?

Sim, e é recomendável. Um acordo extrajudicial bem formalizado pode ser mais rápido e menos custoso do que o processo judicial completo.

Fonte oficial

Para consultar a íntegra da legislação sobre locações, acesse a Lei 8.245/1991 no site do Planalto.